①コンストラクション・マネジメントは誰の利益の為に．．．
建築における請負契約は、これまで施主(素人)と建設会社(玄人)の間の、たぶんに片務的な権利義務の関係でした。近年、消費者の意識の高まりと共にこの片務的関係を改善し、建築契約にかかわる主導権を施主に取り戻そうという傾向が強まり、コンストラクション・マネジメントが日本でも根付き始めています。
現在のところ、コンストラクション・マネジメントは施主にとっての金銭的な利益と捉えることが一般的です。勿論それは一面的には正しく、主に建築コスト縮減の手法として有効に機能している場合も決して少なくありません。
ここでそのコスト縮減の仕組みを簡単に説明しましょう。
 粗利現 場 経 費 ＋ 一 般 管 理 費 |
外注費(＝ＣＯＳＴ) |
純利 |
| 回復利益 |
上図は、一般的な建築請負契約の実際のコスト概念です。４つの部分全体を顧客が建築会社に支払う全工事金額とすると、その中には建築会社の受け取る利益(水色部分)があり、また建築会社の現場担当者や事務方が職務を遂行するための経費(緑色部分)が含まれています。
最も大きな割合を占めるのが下請工事業者に支払われる外注費(黄色部分)ですが、慣習的に外注費の実際の金額や下請業者との契約内容は施主に公開されません。施主に提示される見積書の外注費(＝直接工事費)は実際よりも高額に設定されていて、見積上の外注費と現実に下請工事業者に支払われる外注費との差額は、多くの場合回復利益(赤色部分)として元請会社の利益となっています。
コンストラクション・マネジメントは、この回復利益に注目します。施主に開示できないような不透明な部分を排除し、その代わりに工事関係者すべてが適正な利益を確保できる環境を整えることがその主な職務です。
次にコンストラクション・マネジメントにおける契約を、一般的な請負契約との比較で見てみましょう。
大きな違いは、施主(建築主)の側にコンストラクションマネジャーというマネジメントの専門家が存在すること、そして建築にかかわる全ての契約が施主(建築主)と工事関係者との直接契約となることです。
| 一般的な請負契約 | CM契約の一般的な形 | ||||||||||||
建設主 |
建設主側の | 建設マネジメント | チーム | ||||||||||
| 設計契約↓ | ↓施工契約 | 間 接 的 |
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建設主 ↑ ↓ |
原 則 直 接 的 |
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設計者 |
ゼネコン |
↑ ↓ コンストラクション マネジャー |
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| ↓ | |||||||||||||
| ↓ ↓ |
設計契約↓ ↓ |
↓施工 ↓契約 |
↓施工契約 ↓ |
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専門工事会社 |
設計者 |
専門工事会社 |
ゼネコン |
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これにより施主(建築主)に生じるメリットは、主に下記のとおりです。
1/コスト･納期･品質管理責任をコンストラクションマネジメントに一元化できる。
2/あらかじめ設定された工事成果物に対する競争入札の結果、コスト透明化と共にコスト縮減が期待できる。
3/建築スピードを向上させる。
4/施工の専門的知識を設計に反映できる。
5/設計と施工との継続性が維持できる。
② マンション改修工事におけるコンストラクション・マネジメントの役割と効果
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