 ② マンション改修工事におけるコンストラクション・マネジメントの役割と効果 |
当社では、マンション改修工事におけるコンストラクション・マネジメントとして、
 |
|
の２つのサービスを提供しています。
ここで、2.の『工種分離発注代行サービス』の概略を以下にご説明いたします。
発注代行サービスとは．．．
小社の専門職であるCMr（コンストラクションマネジャー）がマンション管理組合より権限委譲を得て、共通工事仕様書と工事数量を適正でオープンなものとし、競争入札に参加した工事会社の選定・入替・再構成と工事費の折衝を代行することにより、結果的に大規模修繕工事のコストを低減するサービスです。
工種分離発注システムとは．．．
これまで建設工事の施工体制は、各施工会社の下請グループ・協力会といった系列内で作られてきました。こういった方法にはそれなりのメリットがあります。例えば、本来、管理組合が区分所有者の代表機関として検討し、意思決定し、遂行すべき事柄のほとんどを、施工会社に一任してしまえることなどで、これはワン・オーナーの所有する建設に関しては便利な方法です。オーナーは自分の考え一つで決定権と責任を施工会社に渡し、渡した責任だけ負担すればよいからです。
しかしながら、区分所有を前提とするマンションの間接工事の場合、すべての意思決定で区分所有者の合意(区分所有法第45条3項では4分の3の特別決議)を積み重ねなければなりません。
大規模修繕工事のおける意思決定の最大のものは、どの施工会社に工事を発注するかということでしょう。そしてその意思決定の公開性・合理性・柔軟さ・公正さを追求したシステムが、『工種分離発注システム』です。基本的には、工事見積金額を工種ごとに分解・分析し、データに基づいて専門工事会社の入替や工種毎の価格交渉をするシステムです。
ゼネコンに発注する場合、工事金額の75%は専門工事会社への外注費です。したがって、『工種分離発注システム』では専門工事会社への調達コストをシェイプアップすることで、同等の品質の建築工事費を２割前後、大幅にコストダウンします。また同時に、本来の目的である公開性・合理性・柔軟さ・公正さを実現することが可能となるのです。
適正でオープンな競争入札と工種分離発注システムの採用
マンションの大規模修繕工事では、見積収集、施工会社選定、工事実施、さらには工事後の保証責任などの問題に関して、管理組合としての意思決定過程・遂行責任を文書上で保管し、修繕工事に関わる当事者行為の適正さを、随時、区分所有者にアピールしながら、全体の合意を積み重ねてゆくことが肝要です。
この過程を疎かにすると、工事が終わってから何らかの問題が発生した場合、管理組合や工事実施当時の執行部(理事会・委員会など)のミス・独断・不正行為の結果として追求されかねません。
一般的な大規模修繕計画進捗手法から考えますと、今後、以下の作業が必要と思われます。
- 共通仕様書・見積項目・見積数量を、現状と照らしながら確認する。
- 確認の結果、不具合や改善余地があれば設計変更し、共通仕様書・見積項目・見積数量をグレードアップする。
注) 本来の『工種分離発注代行システム』は、改修設計・共通仕様書作成が終了した段階（＝発注段階）に関わるものです。したがって改修設計の基本方針には変更を加えないで、発注方式の独自性により、透明性とコストダウンを実現するものですが、場合により必要に応じて設計改善を実施します。 - ゼネコン・専門工事会社・メーカーから、工種分離発注を前提として自由に見積参加していただき、系列や談合を防止すると共に、提案力・技術力・経営・コスト競争力・公正さ・公開性に優れたゼネコン・専門工事会社を選定する。
具体的手順の例 1 工種毎に比較・入替 入札見積書の工種毎の内訳金額を比較し、品質確保の確認が出来れば、原則として最も低額の専門工事会社を採用します。 2 仮設工事費・現場経費の査定と折衝 これらの費用については、その内容を詳細に検討し、折衝を行って、現実的で妥当な金額に決定します。 3 一般管理費の査定と折衝 一般管理費（工事利益）は、工事原価と別に計上していただき、工事原価決定後に、建築主と協議の上で決定します。 4 総工事費・総合建設会社の決定 以上により、工事の品質を維持した上で、最も安い価格で工事費を決定します。 - 施工における設計監理の徹底。
- 以上を、適時区分所有者に告知し、全体の意思統一を保つ。
|
